Bong bóng bất động sản ở thời điểm hiện tại khó xảy ra

- Dự án 99 Trần Bình - Cuối năm 2015, hàng loạt dự án tưng bừng bung hàng, trao đổi BĐS tăng vọt, giá bán liên tiếp tăng tại các phân khúc. Điều này khiến các đối tượng lo sợ đang tái diễn trạng thái “bong bóng” như những năm 2006, 2007.

Theo nguồn tin báo cáo của hãng CBRE VN, chỉ trong quý hai/2015, tại TP.HCM đã có nhiều hơn 10k BĐS được bán. thống kê này đánh dấu 1 kỷ lục mới lần thứ nhất trong lịch sử của thị trường Việt Nam nếu tính lượng mua bán hằng quý. vào đó, chỉ riêng công trình Vinhomes Tân Cảng của Tập đoàn Vingroup đã bán được khoảng 4.000 căn hộ, Novaland hay Hưng Thịnh cũng bán được hàng ngàn căn mỗi hãng. Đặc biệt, trần giá bất động sản cũng tăng bình quân trong khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm 2014. mua bán tăng đã kéo hàng tồn kho ở cả 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM đi xuống mạnh.
1 bước đi nữa là dòng tiền từ tổ chức tín dụng được “bơm” cho căn hộ tăng mạnh. chi tiết, tín dụng đổ trong bất động sản (nhà đất) tăng 11%. Nếu so với trần đáy vào đầu năm 2012 thì kinh tế nhà ở hiện tại đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỉ đồng lên mức 333.000 tỉ đồng. Không một số vậy, chính sách nới lỏng cho vay và xem bất động sản là lĩnh vực kinh doanh đã giúp tăng tỷ lệ cho vay vốn từ ngắn hạn lên trung và dài hạn, lãi suất cho vay ở lĩnh vực này cũng đã giảm mạnh, hiện nay còn khoảng bình quân 12%/năm khiến thị trường có thêm động lực.
trong khoảng nay đến cuối năm, 1 lượng hàng lớn cũng chuẩn bị được bung ra. một vài doanh nghiệp cách nhìn thị trường BĐS ngày nay sắp ở giai đoạn cực thịnh nhất kể từ năm 2008 khi thị trường căn hộ rơi vào thời kỳ khủng hoảng. Nhưng điều này cũng khiến mối lo ngại “bong bóng” chung cư như khoảng thời gian 2006 - 2007 có thể tái diễn.
Hướng đến người mua nhà
bác mức Đức Phương - CEO doanh nghiệp Nam Tiến, cũng dự đoán thị trường hiện nay sẽ ở thời kỳ mở rộng sôi động nhất bắt đầu từ khi đóng băng năm 2008. thế nhưng anh Phương xác định, giá bán, số lượng dự án chính thức gia nhập thị trường và cả trao đổi tăng mạnh nhưng không thể nói là “bong bóng”. Bởi mười năm 2006 - 2007 thị trường được coi là “bong bóng” khi dân cư, chủ đầu tư “ôm” tiền đi mua bất kể công trình tại đâu, chính thức gia nhập thị trường như thế nào và của chuyên gia nào. Hễ có công trình là “ôm” tiền mua và chỉ cần có được suất mua nền đất, địa ốc là có thể sang tay kiếm lời một trăm triệu đồng. Nên nhà nhà làm nhà ở, đối tượng thành phần lao động mua bán chung cư và mua bất kể giá nào.

Sự kiện mở bán bất động sản

“Lúc đây có dự án mở bán là dân cư xếp hàng từ 2 - 3 giờ sáng để bốc số giành đặt chỗ. đối tượng ta ôm cả bao tiền đến nhờ tôi mua cho mình một chung cư mà không biết mặt mũi công trình, chủ đầu tư ra sao. Đa số lúc đó là mua đầu tư, lướt sóng”, ông Phương nhớ lại. Còn hiện nay đa số bạn có tiềm lực thật, mua là để tại. Nếu đầu cơ cũng lâu dài, cho thuê, chứ mua xong lướt sóng kiếm lời là rất khó. Điển hình như ở dự án South Dragons (Q.Tân Phú) mà Công ty ông Phương sắp mở bán, công trình đã xây đến tầng 10, chỉ cần thanh toán 300 triệu VNĐ, khách hàng có thể sở hữu văn phòng cho thuê hai bộ phận ngủ nhưng người mua nhà vẫn chứng kiến, tìm hiểu rất kỹ trước khi đưa ra quyết định.
tổng thư ký Hiệp hội nhà ở TP.HCM Lê Hoàng Châu lý giải dù thanh khoản của thị trường đã tăng mạnh, nguồn cung lớn mạnh, giá nhà dần nhích lên nhưng không thể nói là “bong bóng”. “Bong bóng” căn hộ chỉ xuất hiện nay khi nền kinh tế tăng trưởng quá nóng; có sự buông lỏng chính sách tài chính, hạ chuẩn cấp kinh tế 1 phương thức dễ dãi; có sự phát triển lệch pha trên thị trường địa ốc; xuất hiện tại của những nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo những đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường và cuối cùng là thiếu sự can thiệp hợp lý bằng những đòn bẩy tài chính của địa phương. “hiện chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” địa ốc. Thị trường chỉ sắp tăng trưởng khi nền kinh tế sắp trên đà ấm lên, gia tăng tín dụng dự báo 6 tháng nay cũng chỉ ở mức khoảng 15% khi mà 2007, thời kỳ đỉnh điểm của “bong bóng” lên đến 37,8%. trao đổi địa ốc hiện tại vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện tại trạng thái nhà đầu cơ đẩy giá tăng ảo”, bác Châu nói.
Cũng quan điểm tương tự, CEO điều hành BID Việt Nam Richard Leech cho rằng thời gian này thị trường đón nhận nguồn cung chào bán sôi động, giá nhích tăng nên cũng có thể có các lo ngại. thế nhưng thành phần lao động mua và cả thành phần lao động bán nay đều đã khác. người mua chủ yếu là để tại. Đối với CĐT, ngày nay cũng không còn “ăn xổi” như trước bởi khi phát triển một dự án họ đã đầu cơ bài bản, đáp ứng nhu cầu ổn định gia đình của người mua nhà bằng việc thiết kế công trình sang trọng, đầu tư tiện ích vượt trội. “Như công trình Vinhomes Tân Cảng, ngoài việc thiết kế một cơ sở hạ tầng đẳng cấp, CĐT còn dành hẳn 500 tỉ đồng triển khai thi công khu công viên ven sông Vinhomes Central Park lấy cảm hứng từ công viên nổi tiếng Central Park của tỉnh New York (Mỹ) bao gồm một số mảng không gian, đáp ứng tiềm lực thư giãn, sinh hoạt của dân cư mọi lứa tuổi, từ đi dạo, dưỡng sinh đến nhiều hoạt động tập thể, thể thao. Rồi cùng với tỉnh nâng cấp, xây dựng mới những tuyến đường tại khu vực dự án thực hiện. Chính một số yếu tố này đã làm tăng giá BĐS cũng như trao đổi tăng vọt, thu hút được lượng lớn bạn”, bác Leech nói.
Hay như tại công trình Hưng Phát Silver Star- một sản phẩm của hãng Hưng Lộc Phát, ông Nguyễn Dư Lực, tổng giám đốc đơn vị Hưng Lộc Phát, thống kê: “Doanh nghiệp sẽ quan tâm ở chất lượng bất động sản lẫn môi trường sống cho dân cư nhưng giá bán đang rất cạnh tranh vì chúng tôi chính là nhà sản xuất đá hoa cương, đá granite, bê tông tươi. Chúng nhà tôi đang thực hiện 5 dự án nhưng chưa phải vay tổ chức tín dụng nên giá thành công trình thấp. cho nên chúng gia đình tôi luôn luôn chia sẻ lợi ích này cho bạn”.

Bài trước

Đại gia nhà ở đưa lên “tâm thư” tới người mua nhà do :"Lực bất tòng tâm"

Hơn 300 người đã mua bất động sản ở Công trình khu đô thị Đại Thành ở huyện Tân Phú (Tp.HCM) đang “tiến thoái lưỡng nan” khi CĐT mất khả năng hoàn thành dự án.
 Chung cư Đại Thành là Dự án do siêu thị TNHH XD TM DV SX Đại Thành (công ty Đại Thành) làm chủ đầu tư, được đầu tư tiến hành và chào bán ra thị trường trong khoảng năm 2010 mang giá 12,7 triệu đồng/m2.

Sau rất nhiều  năm thực hiện tiến hành thi công xây dựng nhưng Dự án vẫn dậm chân ở chỗ, Công trình đang triển khai thi công dở dang và cần gia hạn thêm từ 9/2013 vì CĐT mất khả năng tài chính.

Dự án được tiến hành trên khu đất sắp 6.000m2 ở 221 - 223 Trịnh Đình Trọng, P.Phú Trung, Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh.  văn phòng cho thuê với không gian trong khoảng 68 – hàng trăm m², tổng số 442 căn hộ.

Chủ đầu cơ hứa hẹn sẽ giao nhà cho khách hàng trong tháng 6/2012 nhưng khi thị trường nhà đất khó khăn, 100 khách hàng tậu địa ốc tại Công trình cơ sở hạ tầng này dù đã đóng tới 70-90% giá trị chung cư nhưng Công trình vẫn chậm tiến độ, và không thể giao nhà cho người dùng vì không có tiền để xây dựng.

Tháng 9 năm 2013, chủ đầu tư và lớn hơn 300 các bạn đã sở hữu buổi họp để tháo gỡ khó khăn, thi công xong dự án. Theo đó, CĐT Công trình này đã đưa ra phương án bắt buộc thêm 99 tỷ để hoàn thành và giao nhà trong tình trạng sử dụng được với các hoàn cảnh cơ bản, nhưng phía người dùng nên tiếp tục đóng tiền 7 lần cho tới đủ 100% giá trị căn hộ. người mua sẽ nhận bàn giao nhà trong tháng 6/2014.

Tuy nhiên, tới nay Dự án nhà cao tầng Đại Thành vẫn “án binh bất động”, ko thể giao nhà cho quý khách Thông qua đúng hẹn.

Trước các khó khăn, lực bất tòng tâm mới đây bác Ngô Triều Vân –Giám đốc doanh nghiệp Đại Thành đã gửi “tâm thư” tới những khách hàng, chia sẻ những khó khăn, xin lỗi khách hàng vì đã không thi công xong việc gia nhà như đã giao kết vào hợp đồng, Song song đưa ra phương thức giải quyết.

“Công ty Đại Thành đã ko mang đủ kinh phí để bàn giao chung cư mặc dù đã cố gắng có tâm nguyện bàn giao và giao nhà cho khách hàng trong thời gian sớm nhất nhưng lực bất tòng tâm!” bà Vân chia sẻ.

Cũng Theo bác Vân thì nhà hàng Đại Thành chịu thiệt hại nặng nề khi Công trình chưa đạt tiến độ, mỗi tháng mất tới 3 tỷ đồng để vận hành. ở lúc đó, số tiền người mua đóng trong lại quá ít (7 tỷ đồng) so mang kinh phí phải thi công lên tới 110 tỷ VND cần Đại Thành cần hoàn trả lại người dùng số tiền này.
 

Hình ảnh chung cư đại thành còn dang dở

Chi phí ngày 1 tăng lên, trong lúc Công trình vẫn dậm chân tại chỗ khiến bác Ngô Triều Vân nên tìm lối thoát cho dự án.

“Không thể để cơ sở hạ tầng Đại Thành lâm trong tình trạng bế tắc, vì không chỉ thiệt hại cho hàng mấy trăm người dùng mà còn là sự sống còn của siêu thị chúng tôi. không còn con đường nào khác là Đại Thành cần nhờ trong sự đầu tư của một đối tác không giống để mang tiền tiếp tục thi công.” chị Vân nói.

Đối tác mà công ty Đại Thành lựa tìm là doanh nghiệp Hưng Thịnh. Tuy nhiên, để Hưng Thịnh tiếp tục thi công xong Công trình thì bắt buộc Đại Thành nên thanh lý Hợp đồng sở hữu toàn bộ những các bạn đã sắm nhà ở để giao việc bán BĐS chung cư lại cho Hưng Thịnh.

Với cách này, Đại Thành đưa ra 2 lựa chọn cho những khách hàng:

Một là, những khách hàng thanh lý Hợp đồng thì siêu thị Đại Thành sẽ hoàn trả lại tiền mua nhà trong vòng 3-6 tháng (có tính tiền lợi nhuận Từ tổ chức tín dụng quy định ở Hợp đồng). giả dụ người mua nhận lại tiền một lần thì ko kể lãi.

Hai là, khách hàng thanh lý hợp đồng và tái ký hợp đồng mới với Hưng Thịnh, đàm phán mua văn phòng cho thuê với giá mới Hưng Thịnh đưa ra khoảng trong khoảng 16,5 -17 triệu đồng/m2. ở giả dụ này, Đại Thành hỗ trợ 10% trên phần chênh lệch giữa giá cũ của Đại Thành và giá mới của Hưng Thịnh.

Trong trường hợp, quý khách không đồng ý cả 2 giải pháp trên có quyền nhờ Tòa án can thiệp.

Một vài người mua không giống trong tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, giả dụ phát hành Theo cả hai cách mà Đại Thành đưa ra đều bắt buộc nhận bất lợi về mình.

Ở 1 góc nhìn khác, dù người mua Đại Thành mang kiện ra tòa và thắng kiện thì liệu CĐT với tiền để trả cho người mua nhà lại là vấn đề nan giải. giả dụ xấu nhất xảy ra, trường hợp CĐT phá sản thì doanh nghiệp với đủ tài sản để trả cho quý khách hay ko sau lúc bàn giao trách nhiệm trả nợ nhà nước, ngân hàng…Khi đó, người mua vẫn là người bị thiệt hại.đầu tiên!

Chính phủ kêu gọi các kiểm soát nghiêm ngặt các công ty môi giới bất động sản

Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và môi giới phải được thắt chặt để ngăn chặn bất kỳ đầu cơ và tăng tính minh bạch của thị trường hiện nay.

Các chuyên gia nói rằng nó là rất quan trọng để mang lại cho nhà sàn hệ thống theo một quản lý nghiêm ngặt để thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản thương mại. 

Theo bộ xây dựng, phát triển bất động sản thương mại sàn trong năm gần đây thất bại trong việc đáp ứng kỳ vọng thị trường và tỷ lệ phần trăm của bất động sản giao dịch thực hiện thông qua các sàn giao dịch được ước tính ở mức khiêm tốn của 15 phần trăm, ảnh hưởng đến tính minh bạch và để lại người mua đói để biết thông tin về các dự án nhà ở.

Bây giờ, nhiều người mua phải bao ra thêm tiền, mà đôi khi đi lên đến hàng trăm triệu đồng, để mua căn hộ được cung cấp bởi các dự án nhà phát triển.

Gần đây, bộ xây dựng yêu cầu thắt chặt các kiểm tra trên nhà phát triển bất động sản và kinh doanh sàn nhà để đảm bảo rằng họ thực hiện theo quy định, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Điều này cũng sẽ ngăn chặn sự lây lan của thông tin không chính xác, bất hợp pháp bán căn hộ, đẩy lên nhà ở giá thông qua trung gian, và lệ phí bất hợp lý.

Các chuyên gia nói rằng nó là rất quan trọng để mang lại cho nhà sàn hệ thống theo một quản lý nghiêm ngặt để thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản thương mại.

Bộ gia cư và số liệu thống kê quản lý thị trường bất động sản đề nghị rằng theo cuối năm ngoái, đã có hơn 1.000 tài sản sàn nhà kinh doanh, chủ yếu là tại Hà Nội và TP HCM, xử lý bởi gần 35.000 người môi giới đủ điều kiện.

Một nguồn từ một công ty bất động sản lưu ý rằng ông nghĩ rằng chỉ một nửa của những người kinh doanh sàn nhà thực sự hoạt động và chỉ một số ít đã có đầy đủ năng lực và hoạt động hiệu quả.

Từ đầu năm nay, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ về số lượng tài sản bắt đầu-up, với realty tư vấn công ty và các công ty bất động sản nhiều kế hoạch thuê hàng ngàn của môi giới năm nay.

Nguyễn mạnh Ha, giám đốc của bộ phận, trước đó nói rằng trong sự vắng mặt của các tiêu chuẩn toàn diện cho người môi giới và sàn nhà kinh doanh, Pháp luật hiện hành không bao gồm tất cả các hoạt động môi giới bất động sản.

Các chuyên gia lưu ý rằng chính sách quản lý, cùng với chính sách để nâng cao chất lượng của môi giới bất động sản, là cần thiết để ngăn chặn sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các bất động sản công ty môi giới.

Chất lượng sản phẩm

Các quy định hiện tại rằng giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua kinh doanh sàn đã chứng minh không hiệu quả và luật bất động sản kinh doanh năm 2014, mà sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7, loại bỏ việc cưỡng bách của quy định này.

Nhiều chuyên gia nói rằng một quy định mới sẽ cho phép người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn và tăng cường giao dịch thông qua thương mại sàn nhà, mà có thể giúp loại bỏ các sàn giao dịch mà không hiệu quả, và cải thiện chất lượng của realty môi giới.

Lê Hoàng Châu, chủ tịch của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Hy vọng rằng công ty môi giới bất động sản sẽ trở thành chuyên nghiệp hơn từ ngày 1. "Chỉ thương mại sàn nhà cung cấp sản phẩm chất lượng và chuyên nghiệp hoạt động có thể duy trì tín thác trong nhà đầu tư và người mua và có thể phát triển," ông nói.

Châu thêm khỏe mạnh bất động sản thương mại sàn sẽ góp phần đẩy thị trường bất động sản để giá trị thực sự của nó và ngăn chặn đầu cơ.

Bộ xây dựng đã soạn thảo một thông tư điều chỉnh nền tảng của sàn giao dịch bất động sản và chứng nhận của công ty môi giới bất động sản. Dự thảo đã được phát hành để tiếp nhận các ý kiến.